Analiza cen

Bańka na rynku nieruchomości jednak PĘKNIE w 2021?

- Ale pieprzenie. Tak, złoto jest antyinflacyjne, ale w długim terminie. W krótkim terminie powiedzmy 2-4 lata może spaść nawet o kilkadziesiąt procent. Tak samo ceny akcji. Jak się weźmie S&P 500 i zostawi na kilkadziesiąt lat, to robi wrażenie, ale giełda ma to do siebie, że może być korekta i cyk w miesiąc strata 30%. Tak samo jest z nieruchomościami. Ludzie, którzy grają na spadki cen mieszkań, nie grają na ceny w terminie 10-20 lat, tylko spekulują, że za 2-3 lata będzie korekta. Są inwestorzy, którzy dokupują na korektach. Nie kupowaliby na korekcie, gdyby wiedzieli, że za 10-20 lat stracą, to oczywiste. Nieruchomości są wbrew pozorom w gorszej sytuacji niż giełda. Giełda jest zdywersyfikowana, są różne sektory. Jak kupisz ETF na cały rynek, to masz większe szanse na zysk w długim terminie, niż mając w portfelu same nieruchomości, jest mniejsze ryzyko. Dlatego logiczną strategią jest trzymanie pieniędzy w złocie, akcjach i kryptowalutach i czekanie na korektę na nieruchomościach, żeby kupić sobie dom na spadkach, jednocześnie zarabiając na innych aktywach — i cyk deweloper oszukany. Tylko idiota kupuje domy na górce, jeśli nie potrzebuje mieszkania. Jak nie potrzebujesz mieszkania, kupujesz różne aktywa i czekasz, proste. Inflacja nic ci nie zrobi, jeśli masz złoto, które zresztą jest w USD, masz akcje polskie i zagraniczne czy też ETF w walutach USD czy EUR. Ogólnie nieruchomości mają niższą stopę zwrotu niż rynek akcji, więc głupotą jest branie kredytu na dom, jeśli masz zdolność zarobienia odpowiedniej kwoty i uchronienia jej przed inflacją. Dodatkowym czynnikiem na niekorzyść nieruchomości w Polsce jest przyrost naturalny. Do 2025 liczba gospodarstw domowych zrówna się z liczbą mieszkań, a do 2030 mieszkań będzie więcej niż gospodarstw domowych. To źle wróży w terminie do 10 lat. Owszem, przez te 5 lat może i będą wzrosty, ale potem w nieruchomościach będą gorsze czasy, bo będzie pełno pustych mieszkań, a w średnich miastach ceny jeszcze wcześniej zahamują. Hossa potrwa do 2025, potem będzie 5 lat zastoju i dopiero potem coś się znowu ruszy. Deweloperzy mają się czego obawiać, bo aktualnie w społeczeństwie jest duży odsetek ludzi aspołecznych, którzy nie odczuwają potrzeby zakładania rodziny i mogą przez dziesięciolecia mieszkać z rodzicami. Dodatkowo mamy konflikt kulturowy ze względu na płeć. Kobiety nie chcą się wiązać z konserwatystami, a mężczyźni z kobietami o poglądach lewicowych. Do tego normy społeczne się poluzowały i dzisiaj można być singlem. Mamy niski przyrost naturalny i egoistycznych ludzi, którzy nie dbają o przyszłe pokolenia. Mówi się, że ludzie w Polsce zarabiają więcej, owszem, ale statystyki zawyżają specjaliści z branży IT, którzy mogą mieszkać nawet na wsi, pracować zdalnie i zarabiać wielokrotność średniej krajowej. Duża część z nich jest singlami. To jeszcze bardziej pogrąży demografię.
- Tu sobie zobacz art-flock.pl - jak dla mnie ok.
- trzeba zauwazyc mega wazna rzecz - depopulacja ludzkosci :)
- genialny wyklad, takiego szukalem
- Minimalna krajowa szczególnie 10 lat temu była mocno zaniżona poprzez szarą strefę. Moim zdaniem średnia krajowa jest lepszym wskaźnikiem ceny mieszkania.
- Co by sie nie działo w długim okresie nieruchomości będą drożeć, dlatego jesli ktoś ma pieniądze , nie musi brać kredytu warto zainwestować
- Bardzo ciekawy i rzeczowy wykład, zastanawiam się jedynie, czy sprawdzanie korelacji względem płacy minimalnej to dobra miara. Bardziej szedłbym w kierunku zestawiania cen za m2 z medianą wynagrodzeń, głównie dlatego że to lepiej obrazuje zdolność nabywczą naszego rynku i nieco inaczej relacja między medianą a ceną m2. W moim mieście Szczecinie cena m2 w relacji do mediany wynagrodzeń rośnie od mniej więcej 2017 roku. Nie wiem, jak w innych miastach, ale stawiam, że byłoby podobnie. Miara o tyle wydaje się ciekawsza, że lepiej oddaje potencjał zakupowy rynku niż wynagrodzenie minimalne czy cena uncji zlota.
- Nie sluchac tego faceta. Miesza wszystko ze wszystkim. Nie ma POJECIA o czym mowi. Kanal do usuniecia
- Z punktu widzenia inwestora, który zainwestował w złoto 20 lat temu i chce za zainwestowane pieniądze kupić nieruchomość w Polsce to może i jest racja w tym co Pan prezentuje. JEDNAK z punktu widzenia osoby, która zarabia w złotówkach i oszczędza w złotówkach i potencjalnie weźmie kredyt na ów mieszkanie , moim zdaniem byłoby niezwykle nieodpowiedzialnie kupić teraz cokolwiek. Ryzyko podwyżki stóp rośnie każdego miesiąca a nawet mała podwyżka poskutktuje wzrostem raty kilkadziesiąt procent. W rezultacie część osób nie będzie w stanie dalej spłacać i rynek posypie się jak domek z kart... Mówi Pan o zwrocie z najmu , jeśli ma Pan inflację CPI na poziomie 5% i zwrot na poziomie 6-7% to zostaje w mieszkanie rocznie ok 1-2% - nie jest to niestety wiele bardziej atrakcyjne niż lokata w banku. Dodatkowo błędnie Pan podaje obliczenie ów zwrotu - do kosztu mieszkania należy dodać koszty które Pan jako właściciel ponosi. tzn. koszt kredytu , remonty, ubiezpieczenia jak i należy odjąć okres w którym mieszkanie stoi puste, dodatkowym narzutem jest oczywiście też czas który na to wszystko trzeba poświęcić.

Podsumowując mój komentarz , jeśli nie jesteś inwestorem z wieloletnim doświadczeniem to strzeż się przed zakupem nieruchomości i nie daj się nabrać na proroków którzy wieszczą wieczne wzrosty.
- Zastanawiam się dlaczego do analizy cen została wybrana akurat minimalna? Wydaje mi się, że znacznie bardziej pasowałoby tu wynagrodzenie średnie. Przecież pracownicy zarabiający minimalną krajową nie kupują mieszkań - nie mają zdolności kredytowej.
- A co z podatkiem katastralnym ? jeśli go wprowadzą (co jest kwestią czasu) od drugiej nieruchomości w górę to stopa zwrotu mocno spadnie. Zbliżymy się do krajów rozwiniętych a zakup nieruchomości nie będzie już inwestycyjnie atrakcyjny. Wychodzi po raz kolejny zasada, kto pierwszy ten lepszy.
- Są miasta w Polsce gdzie sytuacja demograficzna jest tragiczna. U mnie Bełchatów. Masa pustych mieszkań stoi. Bloków nie buduje się od początku lat 90tych. Tutaj ceny spadną i to mocno. A takich miasteczek jest pełno.
- Dużo teoretyzowania. I korelacje ze wskaźnikami "pi razy oko". Popyt i podaż zdecydują czy będzie rosło, o ile, czy spadną ceny. A w przypadku nieruchomości czy młodzi ludzie, którzy mają wziąć kredyt nadal będą wierzyli że będą w stanie spłacać raty w jakiejś wysokości. Wystarczy mały ale prawdziwy kryzys aby wielu optymizm z głowy wyparował. I żadne wskaźniki nie wiele tu zmienią.
- Ok zobaczmy może słabe strony przedstawianego modelu:

Punkt 1: Rzeczą od której należy zacząć dyskusję o przyszłości rynku mieszkaniowego jest postęp technologiczny.

Mówiąc otwarcie cykle koniunkturalne, o których Pan Robert wspomina, dotyczą świata sprzed pandemii.
Dzisiejsza gospodarka ogromnie różni się od tej, z 2019 roku, a gospodarka w 2023 będzie jeszcze mocniej różniła się od czasów minionych.
Do czego zmierzam... zmienił się handel, rozrywka, a także oczekiwania życiowe ludzi oraz poziom infrastruktury pozwalającej na w miarę zamożne funkcjonowanie poza wielkimi miastami.

Rok po pierwszym lockdownie galerie handlowe mają 25% niższą odwiedzalność przez klientów niż w 2019 roku.
2020 roku nie przetrwało 80 tys. punktów gastronomicznych i prawdopodobnie drugie tyle obiektów usługowych z branży beauty i fitness w wielkich miastach. Mamy ogromne ciśnienie na administrację lokalną, której brakuje pieniędzy i związaną z tym szamotaninę mającą na celu znalezienie zasobów - właściciele nieruchomości na pewno są na liście ludzi do obciążenia.
Równolegle szacuje się, że dynamika wzrostu obrotów e-commerce będzie sięgała średnio 12% rocznie do 2026 roku, a w większości powiatowych a nawet gminnych miasteczek rozwijany jest światłowód.
W takich warunkach trudno jest opierać przewidywania przyszłości na tabelkach sprzed pandemii.
To po prostu inny świat i szukanie rozwiązań w tabelkach z wczesnych lat 20XX, to jak oczekiwanie przez kupców arabskich powrotu do normalności po tym, jak Portugalczycy wynaleźli Karawelę i Europa przeszła z handlu lądowego na morski.

Punkt 2:

"Mamy zapotrzebowanie na miliony mieszkań"
"Nawet jeśli nie mieszkasz, będziesz mógł wynająć."

Brutalna prawda jest taka, że w Polsce jest WYSTARCZAJĄCO DUŻO mieszkań. Jeżeli się rozejrzeć po kraju, to są setki tys. nieruchomości do nabycia za akceptowalną kwotę - najczęściej znacznie przewyższających standardem mieszkanie z bloczków w mieście.
To czego faktycznie do niedawna brakowało i na czym budowano zyski sektoró budownictwa mieszkaniowego i bankowego, to brak infrastruktury i szerokiej gamy rozwiązań wspierających pracę zdalną. Zmieniły to program informatyzacji kraju (budowa gminnych światłowodów) oraz pandemia, która stała się katalizatorem zmian w modelu pracy.

Dziś, już bez strachu można kupić stare siedlisko 90 km od stolicy i zamówić dociągnięcie szybkiego internetu. Generalnie coraz więcej osób właśnie na takie działania się decyduje i w tym kierunku zacząłbym raczej upatrywać przyszłości sektora.

Popyt na 1,5 mln mieszkań umrze w ciągu kilku lat śmiercią naturalną - owszem, nadal będą chętni na migrację do miast, ale będzie to ruch znacznie mniejszy niż obecnie, co w odczuwalny sposób wpłynie na rynek najmu i sprzedaży mieszkań.



Punkt 3:

"Kupując nieruchomość, nawet po wyburzeniu zostaje CI ziemia".

Półprawda i manipulacja.
Owszem, można być posiadaczem ziemi, ale tylko, przy zakupie domu wolnostojącego na wydzielonej działce.
Jeżeli człowiek inwestuje w mieszkanie w mieście - większość inwestorów w to idzie - staje się jedynie mniejszościowym współwłaścicielem gruntu pod którym stoi blok. Oznacza to, że nie ma prawa do rozporządzania własnością. Do tego dochodzi jeszcze sprawa podległości względem uchwał wspólnot/spółdzielni itp.
Szkoda, że o tym nie wspomniano.

Punkt 4: "Mieszkania, jak złoto przechowują wartość. "

Jak sam Pan Robert wspomina, między złotem i mieszkaniami są różnice.
Główna różnica między kruszcem i nieruchomościami polega na tym, że nieruchomości -- z wyłączeniem ziemi jako takiej, choć i to nie zawsze - generują koszty eksploatacyjne.
Są to koszty lokalu - woda, ścieki jak również partycypacji w obsłudze przestrzeni wspólnej, ogrzewaniu, ochronie, funduszu remontowym czy podatki, które ja nazywam ukrytym katastrem - śmieciowy, retencyjny itd.
Do tego - jak sam Pan Robert wspomina - dochodzi funkcjonowanie w lokalnym systemie prawnym, co oznacza konieczność wydania pieniędzy np. na rozwiązania ekologiczne wprowadzone prawnie (modernizacja ogrzewania itp.).
To są kwoty, któe w trudnych finansowo dla samorządów czasach, będą szybowały.
Dwa lata temu, gdy człowiek słyszał, że opłaty eksploatacyjne w Warszawie wynoszą 1000 pln, to ludzie byli zszokowani, a dziś nierzadko już opłaty te są miesięcznie sięgają kwoty 1200-1500 pln (a zdarzają się i 2000 pln).
Przy każdej kolejnej podwyżce minimalnej krajowej oraz każdej podwyżce cen prądu, koszty eksploatacyjne mieszkań czy segmentów "wspólnotowych" będą znacząco rosły. O tym też należy powiedzieć.
- Czytam różne opinie i przeglądam różne materiały na You TOube. - to najsensowniejsza wypowiedź poparta konkretnymi danymi ,a nie wróżenie z fusów.....
- Chciałbym zobaczyć dodatkowo korelację stóp procentowych do cen (te dosyć mocno fluktuowaly pozostając w trendzie spadkowym, ale doszliśmy do zera więc pytanie co dalej, jak długo ten stan jest do utrzymania), oraz procent nieruchomości kredytowanych wobec ogółu mieszkań na linii czasu (jako pewien wskaźnik potencjalnej wrażliwości rynku). Bo właśnie z mojego punktu widzenia to stopy procentowe mogą zaburzyć bardzo klarowny obraz, który to nagranie słusznie przedstawia. Żeby było śmieszniej na scenę w ciągu dekady powszechnie mogą wejść CBDC (Chiny i EBC już testują). A w tedy może się okazać że mamy nowy rodzaj stóp procentowych, inne dla korpo i obsługi długu państwa, a inne dla konsumentów (i to w modelu scoreingu obywateli a'la ChRL). Tego się obawiam.
- Ciekawy materiał. A co Pan powie na relację zarobków oraz cen. Wiadomo ze kupno mieszkania to sprawa życia, tylko coraz więcej spotykam ludzi które zarabiają w miarę dobrze, ale wszystko jedno nie stać ich na mieszkanie w Warszawie. Z jednej strony widzę fundamentalne i logiczne argumenty od Pana, z drugiej strony siła nabywca która nie nadąża za wzrostem cen ostatnim czasie. Drugie pytanie to zakup mieszkań hurtowo przez Duńczyków oraz Szwedów. To zmniejsza podaż mieszkań dla kupującym w celu mieć gdzie mieszkać. 50 procent mieszkań obecnie się kupuje w celu zarobkowym , czyli wynajem, późniejsza odsprzedaż itd. Czy to ze taki wysoki procent kupna mieszkań jest spekulacyjnym nie stwarza ryzyka dla rynku?
Co do stop procentowych jakie ma Pan sugescje o ile pójdą w górę? Wiadomo ze nigdy nie będą 5%, ale przy obecnej inflacji musza być przynajmniej 2.25-2.5%. Czy przy wzroście stop nie spadnie siła nabywcza mieszkań? A jeżeli inflacja będzie rosła to mogą być jeszcze wyższy, co przełoży się na popyt. I ostanie pytanie to cykl budowy oraz rosnąca inflacja. Załóżmy ze inflacja będzie rosła a stopy nie. To developer który sprzedaje mieszkanie po cenie A, może za 1,5 roku nie wywiązać się ceny z niej bo materiały oraz inny składniki będą rosły zbyt szybko, co może się skaczyc zerwaniem umów lub bankrotstem małych podwykonawców , bo zbyt rosnąca inflacja jest zła jak zbyt mała, lub deflacja. A jeżeli będzie rosła nadal, to developerowi ciężko będzie zrealizować plan w cenach 2 letniej dawności. Z kolej do tego może dojść wzrosty stop. Czy w tym Pan nie widzi ryzyka dla rynku?

Dziekuje bardzo,
- Inflacje z reguły jest ciężko skalkulować/zmierzyć zwykłym konsumentom, każdy ma swoją indywidualna inflacje dopasowana do jego indywidualnych zakupów; ale teraz przy masowym dodruku oraz zaniżaniu oficjalnej inflacji, to już się nie dziwie ze zwykły Kowalski po prostu w tej grze się gubi. To gra która go zubaża.
- Ja kręcę, podsyła mi kolega film o nieruchomościach, a tutaj zdziwienie skąd ja znam ten głos ;p. Wychowałem się na twoich filmach, pozdrawiam kiedyś użytkownik PS.
- 1. Cykl na nieruchomościach może w średnim terminie nie zadziałać ponieważ kończy się jeden z najważniejszych cykli w globalnej ekonomii - cykl spadających stóp procentowych. Odwrócenie się trendu oznacza stopniowy wzrost stóp procentowych przez kilka następnych dekad. Jeśli ktoś chce się zakredytować na 20-30 lat żeby kupić nieruchomość może się wpakować na minę, bo raty będą rosły, a ceny nieruchomości albo będą utrzymywać się w miejscu albo spadać, tak było w latach 70-tych w USA.
2. Porównywanie nieruchomości do rynku złota może być mylące, korelacja inflacji ze złotem jest dość przeciętna, w zasadzie jest silna tylko wtedy kiedy są bardzo silne negatywne rzeczywiste stopy procentowe i dwucyfrowa inflacja albo hiperinflacją, przy jednocyfrowej bywa z tym różnie. Są na to wykresy i dowody.
3. Nieruchomości wbrew powszechnej błędnej opinii nie muszą być dobrym hedgem inflacyjnym jeśli podwyższona inflacji będzie utrzymywała się przez bardzo długi czas. Przy wysokiej inflacji rentowność z najmu będzie poniżej inflacji, a rosnące stopy procentowe będą hamowały wzrost wartości nieruchomości, jeśli przekształci się to w kryzys płynnościowy, który jest możliwy przy tak dużym poziomie zalewarowania krach na rynku nieruchomości będzie prawdopodobny.,

4. Skoro nieruchomości są skrajnie tanie to dlaczego rentowność wynosi zaledwie 4%? Skrajnie tanie aktywa charakteryzują się skrajnie niską ceną w stosunku do generowanego zysku a więc wysokim współczynnikiem rentowności. Tej tezy nie jesteś w stanie obronić.
5. Zgadzam sie z jednym, jeśli zostaną odpalone programy gwarancji kredytowych na zakup nieruchomości to pompa na nieruchach zostanie podtrzymana, pytanie na jak długo.
- Przez takich inwestorów jak Wy mieszkania są takie drogie, zrobiliście z mieszkań dobro luksusowe.